Retracto (derecho de adquisición preferente)

El pasado martes 9 de diciembre, subí un artículo con el título de "Tanteo (derecho de adquisición preferente)". En dicho artículo comenté que lo complementaríamos con una entrada sobre el retracto. Recomiendo ver primero el artículo del tanteo para luego pasar a leer el presente.

El retracto es un derecho de adquisición preferente, como los es el tanteo. A través de este derecho, una persona está facultada para adquirir un bien con preferencia a otra. Como ocurría en el tanteo, tenemos dos modalidades:

a) La convencional que la encontramos en el Código Civil en los artículos 1.507 a 1.520. Quedando definida en el artículo 1.507 en los siguientes términos:

"Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con la obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás que se hubiese pactado".

Para que ningún lector/a pueda sentirse que el contenido de esta entrada está incompleto, recojo a continuación el contenido del artículo 1.518.

"El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:

1º Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.

2º Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida".

b) La legal. Esta categoría o modalidad de retracto vamos a encontrarla en dos disposiciones. En primer lugar en el Código Civil artículos 1.521 a 1.525. La definición la tenemos en el 1.521:

"El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago".

La otra disposición de referencia para el retracto legal es el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que ya vimos en la entrada anterior a los efectos de los apartados dedicados al tanteo. En lo que interesa a esta entrada dispone lo siguiente:

"En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquiriente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada".

De todo lo expuesto, debemos deducir que la diferencia entre el retracto y el tanteo radica en que en el tanteo actúa antes de producirse la enajenación. Por contra en el retracto, actúa con posterioridad. Así pues, una vez que tenga conocimiento de la venta del bien, la persona con derecho de retracto podrá recuperarlo con ciertos requisitos. He subrayado "ciertos requisitos" porque es necesario, para evitar confusiones, como ocurría en el tanteo, tener presente cuáles son las condiciones para ejercer los derechos de adquisición preferente vistos. A modo de ejemplo, y conste que sería sólo unos de los requisitos, veamos que dispone el art 25 de la LAU en su apartado 4:

"El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento".

Vuelvo a utilizar un subrayado, en este caso bajo la palabra "excepto", para llamar al lector/a la atención sobre la existencia de determinadas condiciones para el ejercicio de estos derechos, que de no cumplirse, huelga decirlo, no podrán ser ejecutados. 

Y con esto finalizamos las dos entradas sobre el tanteo y el retracto.

Un saludo a todos/as.